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效力待定合同与无效合同的补正

2018年7月27日  抚州房屋买卖合同纠纷律师   http://www.hzjwza.com/
一、效力待定合同
      效力待定合同,是指已成立的合同,因不符合有关生效要件的规定,其效力是否发生尚未确定,而有待其他行为使之确定的合同。
      效力待定的合同,首先应是已成立的合同。其次是其效力状况不确定,不确定的原因是在于该合同不符合有关合同生效要件的规定。因此,其效力处于悬而未决状态,即可能转变为有效合同,也可能转变为无效合同。而决定效力未定的合同归于有效亦或无效则取决于第三人的行为,该第三人称为追认权人。如果有追认权人的追认该合同,合同即为有效,而若拒绝追认,合同则归于无效。
 
二、无效合同的补正
      无效合同的补正是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正或实际履行来使合同满足有效的条件,促使合同有效。
 
三、二者的区别
      对效力待定合同的追认与无效合同的补正是不同的。无效合同的补正,是当事人对于无效合同进行修正,消除其违法内容,从而使合同变为有效合同。而效力待定合同的内容一般并不涉及违反法律强制性规定、损害公共利益的问题,对此类合同效力的补正并不是通过当事人协商,而是通过有权人进行追认的方式进行的。
       效力待定合同的行为人并未违反法律的禁止性规定及社会公共利益,也不是因意思表示不真实而应导致合同撤销,主要是因为有关当事人缺乏缔约能力、代订合同的资格及处分能力所造成的。毫无疑问,由于存在着这些情况,合同本身是有瑕疵的,但这种瑕疵并非不可弥补。一方面,效力待定的合同可以因为权利人的追认而生效,如无代理权人代理他人订立合同,经本人追认可以生效。由于这种追认表明效力待定合同的订立是符合权利人的意志和利益的,因此经过追认可以消除合同存在的瑕疵。另一方面,因权利人的追认而使合同有效,并不违反法律和社会公共利益,相反,经过追认而有效,既有利于促成更多的交易,也有利于维护相对人的利益。
 
四、效力待定合同的种类
      《合同法》将效力待定合同规定为三类:
       1、限制民事行为能力人订立的合同。 《合同法》第47条规定: 限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。
       2、无权代理人以本人名义订立的合同。《合同法》第48条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
 
      3、无处分权人处分他人财产而订立的合同。《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

五、无效合同补正的情形
      1、最高人民法院2004年10月26日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第5条规定:承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。
      承包人超越资质等级许可的范围承揽建设工程的行为,违反了《建筑法》的强行性规定,依照《合同法》和《民法通则》的规定,应当评价为无效民事行为。但最高法院在作出《解释》时,吸收了理论界关于合同效力补正的理论。因而,对于超越资质等级承揽工程的承包人,只要在工程竣工前取得相应资质等级的,就可以理解为合同违反《建筑法》禁止性规定的情形已经消失,可以认定有效。
      本条规定对建设工程施工合同效力的认定标准是建立在合同效力补正理论和实践中建设行政主管部门对建筑企业的资质实行动态管理的基础之上。所谓“合同效力补正”原则,是指由于行政责任和合同效力并非同一概念,虽然违反了相应强制性规定,但法律、法规并未指明违反该规定对当事人民事行为效力影响的合同,并非不能通过事后补正或实际履行来促使合同有效。该类合同的效力则留待司法机关认定;而最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)之中也已经肯定法律、行政法规规定的某些合同的批准、登记手续可以补办,也即适用了这一理论原则。而考虑到建筑施工企业资质等级的取得需要一定的审批时间,对已经具备一定建设能力、正在申报相应资质等级而尚未获得批准的建筑企业,由于其承揽的建设工程质量能够得到相应保证,对其取得资质之前签订的建设合同予以认可也不会违背建筑法的立法本意,故而根据上述司法解释,对此类合同在裁判时应依据该标准认定有效。
      2、最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对开发商补办手续规定宽展到一审诉讼期间。
      3、《关于审理商品房买卖纠纷若干问题的规定》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。